Türkiye’de yabancıların gayrimenkul satın alma süreçleri, yasal düzenlemelere ve bazı özel kısıtlamalara tabi olarak gerçekleşir. Aşağıda, güncel mevzuata göre, yabancıların Türkiye’de gayrimenkul satın alma sürecini baştan sona, aşama aşama ve detaylı bir şekilde açıklıyoruz.
1. Yabancıların Gayrimenkul Alımına Uygunluğu
Yabancı bir gerçek kişinin Türkiye’de taşınmaz satın alabilmesi için belirli kriterleri karşılaması gerekir:
- Uyruğu: Türkiye, birçok ülke vatandaşı için gayrimenkul alımına izin verir. Ancak, bazı ülkelerin vatandaşları için kısıtlamalar mevcuttur (örneğin, Ermenistan, Suriye, Kuzey Kore gibi ülkeler).
- Taşınmaz Türü: Yabancılar Türkiye’de sadece konut, iş yeri, arsa ve tarla satın alabilir. Ancak, tarla ve arsa alımında, alıcının bir geliştirme projesi sunması gerekebilir.
- Mülkiyet Sınırı: Bir yabancı, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz satın alabilir. Ayrıca, stratejik alanlar (askeri bölgeler, güvenlik bölgeleri) gibi bazı bölgelerde yabancıların taşınmaz edinmesi yasaktır.
2. Yatırım Amacının Belirlenmesi ve Mülk Seçimi
- Mülk Türü: Öncelikle satın alınacak gayrimenkulün amacına karar verilmelidir (konut, ticari, arsa vb.).
- Mülk Araştırması: Yabancılar, Türkiye'de almayı düşündükleri gayrimenkulleri yerinde incelemeli ve doğru bir fiyatlandırma için profesyonel yardım almalıdır.
- Tapu Sicil Müdürlüğünden Bilgi Edinme: Gayrimenkulün tapu durumu, ipotek ya da başka bir hukuki engelin olup olmadığı Tapu Sicil Müdürlüğü’nden kontrol edilmelidir.
3. Gayrimenkul Satış Sözleşmesi
Satın alınacak gayrimenkul belirlendikten sonra satıcı ile alıcı arasında bir satış sözleşmesi imzalanır. Sözleşme, hem satıcıyı hem de alıcıyı koruyan bir yasal belgedir. Sözleşmenin başlıca unsurları şunlardır:
- Peşinat Ödemesi: Genellikle alıcı, satış bedelinin belirli bir yüzdesini peşinat olarak öder.
- Taşınmazın Durumu: Gayrimenkulün tüm fiziksel ve hukuki durumu, mülkün boşaltılması ve teslimi gibi konular sözleşmede belirtilmelidir.
- Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin Hukuki Boyutu: Unutulmamalıdır ki taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesi adi bir satış vaadi sözleşmesidir. Tapu müdürlüğünde satış işlemi tamamlanana kadar, yani tapu müdürlüğünde satış sözleşmesi imzalanana kadar mülkiyet hakkı alıcıya geçmez. Tapu siciline şerh edilmiş noterde yapılan satış sözleşmeleri hariç, sadece taraflar arasında imzalanan gayrimenkul satış sözleşmesine dayanılarak satıcının gayrimenkulün mülkiyetini devre zorlanması hukuken mümkün değildir. Uygulamada yabancıların en çok bu konuda problem yaşadıklarını görüyoruz.
4. Özellikler ve Uygunluk Kontrolleri
Alıcı, satın almayı düşündüğü gayrimenkulün tapu kaydı ve belediye imar durumu gibi belgeleri kontrol etmelidir. Aşağıdaki işlemler önemlidir:
- İmar Durumu: Gayrimenkulün imar durumu ilgili belediyeden sorgulanmalı ve yapı izni gibi gerekli belgeler kontrol edilmelidir.
- Deprem Yönetmeliği: Satın alınacak yapının Türkiye'deki Deprem Yönetmeliği'ne uygun olup olmadığına dikkat edilmelidir.
5. Valilikten İzin Alınması (Güvenlik Soruşturması)
Yabancıların belirli bölgelerde taşınmaz edinmesi, askeri ve güvenlik bölgelerinde sınırlıdır. Taşınmazın bu tür bir alanda olup olmadığını belirlemek için, Tapu Sicil Müdürlüğü valilikten bir izin (güvenlik soruşturması) talep eder. Bu süreç genellikle birkaç hafta sürer.
6. Tapu İşlemleri ve Alım Süreci
- Başvuru Yapılması: Yabancılar, satın alacakları gayrimenkulün tapu devri için Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne başvuru yapmalıdır.
- Tapu Harcı ve Masraflar: Alıcı ve satıcı, gayrimenkul değerinin %4’ü oranında tapu harcı öder (bu oran iki taraf arasında bölüştürülebilir).
- Vergi Numarası: Yabancıların Türkiye’de gayrimenkul alımı için vergi numarası alması gerekmektedir.
- Ödeme Belgeleri: Alım satım bedelinin resmi bankalar üzerinden yapılması zorunludur. Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası döviz bozdurma belgesi ve dekont gibi belgeler talep edilir.
7. Tapu Devri ve Mülkiyet Hakkı
Gerekli işlemler tamamlandıktan ve tüm belgeler sağlandıktan sonra, Tapu Sicil Müdürlüğü'nde taraflar tapu devir işlemini gerçekleştirir. İşlem şu adımlarla tamamlanır:
- Randevu Alınması: Tapu işlemleri için Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden randevu alınır.
- Tapu Harcı ve Diğer Masrafların Ödenmesi: Alıcı tarafından tapu harcı ödenir.
- Satış Bedelinin Ödenmesi: Satış bedeli resmi kanallardan satıcıya transfer edilir.
- Tapu Tescili: Tapu devir işlemi gerçekleştirilir ve alıcı yeni tapu belgesini alır. Bu belge, mülkiyetin resmen alıcıya geçtiğini gösterir.
8. İkamet İzni Başvurusu (Opsiyonel)
Eğer İzmir, Ankara veya İstanbul gibi büyük şehirlerdeki gayrimenkulünüzün değeri en az 200.000 USD ise, oturma iznine başvurabilirsiniz. Ancak, bu değerin altında bir gayrimenkulle de oturma izni almak mümkündür. Bu durumda, ilgili Göç İdaresi Müdürlüğü’ne karşı dava açmanızda size yardımcı oluyoruz ve davayı kazandıktan sonra oturma izni alabilirsiniz.
Eğer satın alınan gayrimenkulün değeri 400.000 USD veya üzerinde ise, yabancı yatırımcılar Türk vatandaşlığı için başvurabilirler. Bunun dışında, yabancıların gayrimenkul edinimi onlara 1 yıllık ikamet izni başvurusu hakkı tanır.
9. Vergiler ve Diğer Yükümlülükler
Yabancıların gayrimenkul satın aldıktan sonra karşılaşacakları bazı vergiler ve yükümlülükler şunlardır:
- Emlak Vergisi: Gayrimenkulün bulunduğu belediyeye yıllık emlak vergisi ödenmelidir.
- KDV (Katma Değer Vergisi): Yabancıların ilk kez Türkiye’de gayrimenkul satın alımında KDV’den muafiyet imkanı vardır.
10. Sonraki Süreçler
- Gayrimenkul Sigortası: Satın alınan gayrimenkul için zorunlu deprem sigortası (DASK) yaptırılmalıdır.
- Belediye Kaydı: Gayrimenkul, bulunduğu ilçe belediyesinde kaydedilmeli ve mülk sahipliği bildirimi yapılmalıdır.
Bu adımlar Türkiye’de yabancıların gayrimenkul alım sürecini özetlemektedir. Yabancı yatırımcıların bu süreçleri doğru ve hızlı bir şekilde tamamlayabilmeleri için Payas Hukuk Bürosu gibi tecrübeli bir hukuk danışmanı ile çalışmaları tavsiye edilir.
